Недвижимость в Москве

Дата создания 30.07.2019 08:27:06
Недвижимость в Москве

Сегодня, воздух Москвы наполнен мечтами о новых возможностях. Качество жизни в городе намного лучше, чем в самой Московской области, так как молодые успешные специалисты вкладывают свои богатства и знания в бизнес-культуру. Тем не менее, как и во всех городах мирового уровня, коррупция, предпринимательство и капитализм сосуществуют. Каждый из этих факторов играет определенную роль в жизнеобеспечении московских рынков недвижимости.

Проверка реальности недвижимости

Многие из типичных отраслевых гарантий США отсутствуют в России. Например, когда я осматривал старое здание фабрики, которое подвергалось реконструкции, каска не требовалась; если ты проскользнул в открытое отверстие, позор тебе за то, что ты не следишь за своим шагом.

Экологические проблемы также отсутствуют. Нет этапов 1 инспекции по развитию города. Одна из наших экскурсий включала четырехэтажный спуск по совершенно темной лестнице в здании, проходящем реабилитацию. Бригадир объяснил, что другие лестницы лучше освещены, но они не так безопасны.

Что касается инвестиций, доходность Москвы остается значительно выше большинства международных городов по всем видам недвижимости. Ставки капитализации для офисных помещений класса А составляют от 13 до 15 процентов, а для помещений класса В - от 16 до 18 процентов. Эти ставки снижаются на 100–200 базисных пунктов в год по мере притока капитала на рынок.

На рынок сложно выйти без местных партнеров, хотя американские компании, такие как Hines и Enka, турецкая фирма, успешно вышли на рынок. Проектный анализ, разрешения и правила землепользования противоречивы, бюрократичны и требуют «подарков» для более быстрых действий.

Во-вторых, существуют серьезные ограничения на поставки новых объектов, в том числе городской налог на акции, известный как доля города . Налог может доходить до 50% нового строительства. Этот налог на акции может быть выкуплен заранее или оплачен в партнерстве с городской администрацией.

Налог на акцию не применяется к существующим площадям, поэтому реконструкция заводов в офисы или торговые площади и восстановление старых жилых площадей являются предпочтительными путями для нового развития. Кроме того, разрушение существующих зданий и замена их на такое же количество брутто площадей не влечет за собой налог на акции чистые новые площади действительно вызывают налог. В результате происходит мало новых разработок; хотя некоторые планируются просто в результате высокого спроса.

Кроме того, долговое финансирование остается дорогостоящим, а более широкое использование капитала требует более высокой общей прибыли, чтобы обеспечить достаточно низкую доходность заемных средств. Российские процентные ставки могут составлять от 12 до 18 процентов, а внешнее финансирование из-за пределов России остается сложным.

Препятствия для развития

Определение потенциальной стоимости готового нового проекта может включать множество переменных, отсутствующих на Западе. Вся недвижимость стала частной в 1989 году, поэтому там было много владельцев-жильцов. Например, восстановление жилищного проекта означает, что застройщик должен выкупить всех существующих владельцев. Но недостаточно просто найти цену, по которой они будут продавать; разработчик должен найти им места для проживания и зарегистрировать их по новым адресам, прежде чем они смогут закрыть свои устройства. В свою очередь, девелопер должен найти жилье для людей, перемещенных с первого шага. Эта теория домино о замене жилья может потребовать закрытия 250 или более сделок с единицами, чтобы купить 100 единиц в одном здании. Управление такими множественными закрытиями является пугающим, но необходимым при работе на рынке жилья.

Разработка офисного продукта класса B также сложна. Типичный процесс начинается с нахождения фабрики, балансирующей банкротство от устаревших методов производства. Работников фабрики, владеющих бизнесом, необходимо убедить продать свои акции за наличные. После того, как большинство акций куплено, фабрика закрывается, и новый владелец захватывает здание.

Одним из требований покупки фабрики является поиск новых рабочих мест для выкупленных работников. В каждой специализированной инвестиционно-девелоперской компании работают агенты по трудоустройству, которые размещают как можно больше работников.

Большинство из этих заводов не выжили бы в глобально конкурентном мире. В компаниях мало что стоит, кроме недвижимости. Такие фабрики расположены достаточно близко к центру города, что делает их идеальным офисным помещением класса А или В. Эти иногда враждебные поглощения начались в 1997 году, и инвентаризация хорошо расположенных старых заводов, вероятно, закончится к концу 2006 года. После этого потребуется новое развитие.

Спрос и предложение

Рабочая сила достаточно дешева и достаточно высока для аренды офисных площадей класса А, торговых площадей и нового жилья, что новое строительство все еще возможно с финансовой точки зрения, несмотря на городской налог на акции. Земля сдается в аренду на очень длительный срок, создавая разницу между стоимостью и стоимостью, которая может достигать почти 50%. Москва, вероятно, находится на пике этого распространения, и через несколько лет город должен будет снизить налог на акции, чтобы обеспечить новое развитие.

Спрос на торговые, офисные и качественные жилые помещения продолжает превышать предложение, однако в ближайшие годы возможны чрезмерные застройки. Например, в первой половине 2004 года поглощение офисов класса А составляло 405 700 квадратных метров, в то время, как было добавлено всего 258 500 см чистого нового пространства, что оказывало постоянное давление на арендную плату в соответствии с Jones Lang LaSalle. Было доступно только 140 300 см площадей А и В (около 1,5 млн кв. Футов), что не так много для быстро растущей экономики, которая может поглощать несколько миллионов кв. Футов в год. Доходы растут почти на 15 процентов в год в номинальном выражении, хотя инфляция продолжает приближаться к 10 процентам.

В дополнение к арендной плате, эксплуатационные расходы составляют еще 9300 $ США за квадратный vtnh для офисных помещений, чуть меньше для складских помещений и больше для розничной торговли, а также НДС в размере 18% от чистой арендной платы. В целом, занятость офисных площадей класса А может составлять от 70$ до 90$ США в год, что делает его одним из самых дорогих рынков в Европе. Тем не менее, международные компании, когда-то не решавшиеся войти на рынок или слишком рано, теперь возвращаются.

Рынок жилья

Типичная московская семья часто состоит из трех поколений и более, проживающих в квартирах от 800 до 900 кв. Эти единицы в два раза больше типичных единиц до 1989 года и больше, чем обычно в остальной части России. Более новые единицы больше и лучшего качества; некоторые новые специалисты предпочитают жить на окраинах города в домах размером с США. Пожилые россияне используют дачи или загородные дома, чтобы сбежать из городских квартир. Дачи варьируются от примитивных домиков до современных домов, и большинство выходцев из города покидают город по выходным.

Наряду с восстановленными зданиями, новые жилые комплексы также существуют. Один проект включает в себя высококачественные кондоминиумы от 1100 до 4400 кв. Это будет самое высокое жилищное здание в Европе и одно из крупнейших. Это может быть больше, чем рынок может проглотить, и больше, чем может себе позволить рынок, так как он близится к завершению в конце года.

Новое строительство

Москва-Сити, новое крупномасштабное многофункциональное строительство, приведет к тому, что на рынке будет появляться более миллиона офисных площадей класса А каждый год. Мэр Москвы хотел развития и отказался от нормального городского налога на акции. В результате некоторые разработчики считают, что эта новая разработка имеет несправедливое преимущество с точки зрения структуры затрат. Мэр также позаботился о том, чтобы линия метро была проложена до места, почти гарантируя успех проекта, поскольку подавляющее большинство рынка зависит от общественного транспорта.

Доступ остается критическим фактором в этом городе: типичный офисный проект предусматривает около одного автомобильного места на 1000 кв. Немного более высокие коэффициенты используются для класса А, но не для класса В.

На данный момент рынок недвижимости продолжает процветать, и игроки, которые знают правила и хорошо играют в игру, создают огромное богатство. Произойдет ли переизбыток на азиатских рынках в Москве? Скорее всего нет, так как городской налог на акции пока ограничивает новое развитие. Валютные риски также не так высоки, поскольку уровень российской инфляции снизился, а рубль укрепился по отношению к доллару в последние годы.

Хотя прямое владение иностранными фирмами возможно, лучшей стратегией было бы обеспечение долга участвующих доверенных местных партнеров, избегая трудностей иностранного владения и получения привилегированных доходов, которые, вероятно, значительно превысят прямые инвестиции в акционерный капитал США.